Jak nejlépe naplánovat koupi či prodej domu?
Důvody pro koupi či prodej domu mohou být různé. Na straně prodávající to může být potřeba likvidních prostředků či touha po lepším bydlení, na straně kupující se může jednat o čistě investiční počin, ve většině případů je nicméně koupě domu uskutečňována za účelem zajištění bytové potřeby rodiny. Pro obě strany je zásadní vědět, jak bude transakce dlouho trvat a s jak velkou časovou rezervou počítat. Pro prodávající je časové hledisko důležité pro plánování dalších investičních aktivit s nabytými peněžními prostředky z prodeje, ale i pro časový plán stěhování z domu. Otázka stěhování a dalších činností s tím spojených je stejně důležitá i pro kupujícího, který často musí ukončit stávající nájem a rozhodnout se, k jakému okamžiku podat výpověď tak, aby výpovědní doba neuběhla příliš brzo, ale aby ani na druhou stranu zbytečně neplatil nájem za dobu, kdy už je z bytu fakticky vystěhován. Tento článek přináší stručný přehled o tom, jaké zákonné lhůty je třeba při změně vlastnictví k domu dodržet a v jakém časovém horizontu v praxi probíhá většina transakcí.
Začneme netradičně od konce, a to samotným převodem vlastnického práva k domu, který představuje vlastně úspěšné dovršení celé transakce a předcházejících koleček vyjednávání o jednotlivých smlouvách mezi prodávajícím, kupujícím, jejich právními zástupci, bankou a případně i realitními makléři. V souvislosti s přijetím nového občanského zákoníku nabyl k 1. 1. 2014 účinnosti rovněž nový katastrální zákon č. 256/2013 Sb., který zavádí ochrannou lhůtu, během níž nesmí být právní poměry v katastru dotčeny žádnou změnou. Tato lhůta běží od okamžiku, kdy příslušný katastrální úřad oznámí vlastníkovi nemovitosti skutečnost, že jeho nemovitost byla dotčena změnou, tzn. v daném případě, že byl podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Dle § 16 odst. 1 katastrálního zákona je katastrální úřad povinen zaslat vlastníkovi takové oznámení do jednoho dne od obdržení návrhu na vklad. Ochranná lhůta pak dle § 18 odst. 1 katastrálního zákona trvá 20 dnů. Dalších cca 7 – 10 dnů po uplynutí této lhůty pak zpravidla katastrálnímu úřadu trvá rozhodnutí o povolení vkladu. Je proto třeba počítat celkově minimálně se lhůtou 30 dnů, po kterou bude od podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí vkladové řízení u katastrálního úřadu trvat.
Okamžik zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí bývá v praxi rozhodující pro uvolnění kupní ceny z účtu advokátní, notářské či bankovní úschovy, v níž zpravidla peněžní prostředky složené kupujícím či jeho bankou zůstávají uschovány po dobu vkladového řízení. Lhůtu pro výplatu kupní ceny určuje příslušná smlouva o úschově. Je tedy na smluvních stranách, jakou lhůtu si ve smlouvě určí. Bývá zvykem, že tato lhůta činí 5 – 10 dnů a běží od okamžiku, kdy byl schovateli předložen výpis z katastru nemovitostí, na němž je vyznačen kupující jako nový vlastník. K výše uvedeným 30 dnům trvání katastrálního řízení je proto ještě nutno připočítat dalších cca 10 dnů.
Další lhůta bývá stanovena pro samotné předání domu kupujícímu. Předání je obvykle navázáno na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tato lhůta může proto běžet paralelně se lhůtou pro výplatu kupní ceny. Předání může být nicméně smluvně upraveno i tak, že následuje teprve po připsání kupní ceny na účet prodávajícího. Lhůta pro předání je opět závislá na ujednání smluvních stran a pohybuje se v praxi v rozmezí 7 – 10 dnů. Tím se dostáváme již na celkových 50 dnů, počítáno od podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Důležité je však spočítat i čas nezbytný k přípravě smluvní dokumentace, která předchází podání návrhu na vklad. Ten bude záviset především na tom, zda kupující financují koupi z vlastních zdrojů či zda využívají financování prostřednictvím hypotečního úvěru u banky. Doba nezbytná pro vyřízení hypotečního úvěru se různí s ohledem na banku poskytující financování i typ kupované nemovitosti. V každém případě je nutné vyčkat odhadu ceny domu, který za účelem poskytnutí úvěru zadá banka a následně s bankou uzavřít příslušnou smluvní dokumentaci. V této fázi bude záviset i na součinnosti prodávajícího, který zpravidla podepisuje zástavní smlouvu s bankou pro účely zřízení zástavního práva na domu ve prospěch banky kupujícího jako zajištění kupní ceny.
Po vyřízení všech formalit s bankou a uzavření úvěrové smlouvy přichází na řadu uzavření kupní, a v naprosté většině případů i úschovní smlouvy. Kupujícím lze v každém případě jen doporučit mít v této fázi již znění kupní smlouvy odsouhlasené s bankou, aby se předešlo obtížím při uvolňování peněžních prostředků z úvěru. Obezřetnost a kontrola se přitom vyplatí i prodávajícímu, neboť hladký tok peněžních prostředků je především v jeho prospěch. Přestože se délka této fáze transakcí v jednotlivých případech dosti liší, je třeba konstatovat, že obvykle nebývá kratší než dva, spíše však tři týdny. Sečteno a podtrženo – je třeba počítat celkově s cca 70 dny, tj. kolem 2 měsíců pro uskutečnění celé transakce.
Pevně věříme, že vám tento článek pomůže při plánování vašeho budoucího prodeje či koupě. Je však třeba poznamenat, že všechny výše uvedené lhůty jsou pouze orientační. Každá transakce je totiž specifická a velmi záleží především na tom, jakým způsobem je koupě financována a jak je nastavena smluvní dokumentace. Podklady pro provedení transakce se v každém případě vyplatí pečlivě prostudovat a vyladit tak, aby se pro vás transakce stala pohodlnou, bezproblémovou a neprodukovala zbytečné stresy.
