Jak správně reklamovat vady bytu či domu?
Koupili jste si vysněný byt nebo dům a máte pocit, že je dokonalý? Prvotní nadšení z dobré koupě mohou však zanedlouho vystřídat starosti s vadami, které se projeví až po čase. Víte, jaká práva v takovém případě máte? A jak nejlépe postupovat, abyste o ně nepřišli?
Předně je nutno upozornit na rozdíly v zákonném a záručním režimu. Zatímco práva z vadného plnění v zákonném režimu lze uplatnit ve všech případech, možnost uplatnění práv ze záruky závisí předně na tom, zda záruka byla prodávajícím poskytnuta. Z tohoto důvodu se vyplatí pečlivě prostudovat znění kupní smlouvy a v případě, že kupní smlouva ustanovení o poskytnutí záruky neobsahuje, pokusit se s prodávajícím na toto téma před jejím uzavřením vyjednávat, neboť záruka významně upevňuje ustanovení kupujícího při reklamaci.
Rozdíly v rozsahu práv kupujícího v obou výše uvedených režimech jsou poměrně markantní. Poskytne-li prodávající kupujícímu záruku, znamená to, že kupujícímu garantuje, že daný byt či dům bude po celou dobu běhu záruční doby způsobilý ke sjednanému, příp. obvyklému účelu nebo že si zachová sjednané, příp. obvyklé vlastnosti (nebyly-li konkrétní vlastnosti sjednány ve smlouvě). Prodávající tak odpovídá za veškeré vady, které se v záruční době na bytu či domu objeví a které nevznikly pochybením kupujícího. V zákonném režimu naproti tomu prodávající odpovídá pouze za vady, které měl byt či dům v okamžiku jeho předání.
Co tedy dělat, když prodávající neposkytl záruku a vy objevíte po několika měsících vadu, která s největší pravděpodobností existovala již v době předání? Typicky může jít o vadné topné těleso, o jehož vadě se dozvíte až na počátku topné sezony. V takových případech je na kupujícím, aby prodávajícího o vadě bez zbytečného odkladu informoval, uplatnil nárok z vady a zároveň (na rozdíl od záručních reklamací) prodávajícímu prokázal, že vada na předmětu koupě existovala již v době předání. Jedná-li se o vadné topné těleso, nebude důkazní situace kupujícího pravděpodobně tak složitá. U jiných vad však může být situace obtížnější.
Je možné, že prodávající po uplatnění vad kupujícím vznese námitku, že byt či dům byl prodán takzvaně „jak stojí a leží“ (tj. jako celek bez ohledu na vady), a proto nelze později jakékoli vady uplatňovat. Taková námitka nicméně není relevantní, neboť Nejvyšší soud opakovaně judikoval, že nemovité věci nejsou věcmi hromadnými, pro něž je tento právní institut určen, a proto jej nelze na převod nemovitých věcí aplikovat.
A jakým způsobem u prodávajícího vady uplatňovat? Nutno podotknout, že český zákonodárce s přijetím nového občanského zákoníku pozici kupujícímu neusnadnil. Spíše naopak. Při tvorbě zákonných ustanovení týkajících se práv z vadného plnění z kupní smlouvy totiž vyšel z původního obchodního zákoníku, který byl vytvořen pro podnikatelské prostředí, v němž se předpokládá, že si účastníci budou vždy pečlivě hlídat svá práva. Při uplatňování práv z vad bytu či domu již dnes není rozlišováno, zda se jedná o podnikatele či spotřebitele. Po oba platí, že musejí vadu u prodávajícího uplatnit bez zbytečného odkladu poté, co se o ní dozvěděli. Uplatní-li kupující vadu opožděně a poukáže-li na to prodávající před soudem, soud kupujícímu plnění nepřizná.
Důležité je rovněž zdůraznit, že kupující si nově musí výslovně vybrat mezi konkrétními nároky, které mu zákon přiznává, a to bez zbytečného odkladu poté, kdy prodávajícího na vadu upozornil. A jaké jsou tedy tyto nároky? Jedná se o právo na odstranění vady (opravou či dodáním nové věci), právo na přiměřenou slevu z kupní ceny a odstoupení od smlouvy. Poslední ze jmenovaných nároků lze přitom použít pouze u podstatných porušení kupní smlouvy, tj. u nejzávažnějších vad.
Na závěr krátké shrnutí toho, jak nejlépe postupovat, abyste se vyvarovali komplikacím při uplatňování vad bytu či domu:
1. Začněte u kupní smlouvy a ohlídejte si, aby Vám prodávající poskytl záruku.
2. Při výskytu vad neotálejte s jejich oznámením prodávajícímu.
3. Před tím si vadu dobře zdokumentujte a rozmyslete si, jaký nárok z vad budete uplatňovat.
4. Zvolený nárok z vad uplatněte ideálně již současně s oznámením vad.
5. Vady oznamujte/uplatňujte vždy písemně a nezapomeňte na doklad o doručení.
Vzhledem k tomu, že proces uplatňování vad u prodávajícího není jednoduchým úkolem a je při něm třeba dodržet nemálo formálních zákonných požadavků, doporučujeme konzultovat zvolený postup s odborníky, mezi které se s dovolením řadíme. Pro více informací kontaktujte Chytrého Rádce.
