Co by nemělo chybět v kupní smlouvě na koupi bytu či domu
Kupní smlouva, jejímž předmětem je koupě bytu či domu, musí, stejně jako každá jiná kupní smlouva, především splňovat zákonné požadavky, a to jak formální, tak obsahové. Účelem tohoto článku je nejen přiblížit tyto povinné náležitosti, ale i poskytnout další praktické tipy, především ve vztahu k samotnému obsahu kupní smlouvy.
Pokud jde o formu, musí být všechny kupní smlouvy týkající se nemovitostí uzavřeny písemně a podpisy obou stran se musí nacházet na téže listině. Z důvodu potřeby pozdějšího předložení kupní smlouvy příslušnému katastrálnímu úřadu za účelem zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí je navíc třeba, aby podpisy smluvních stran byly úředně ověřeny. Podepisuje-li za druhou smluvní stranu osoba zmocněná na základě plné moci, lze doporučit nechat si příslušnou plnou moc od zmocněnce předložit a připojit ji jako přílohu k podepisované kupní smlouvě.
Je-li řeč o obsahových náležitostech kupní smlouvy, nelze v první řadě opomenout řádné označení smluvních stran a předmětu koupě. Pro účely identifikace nemovitosti poslouží nejlépe výpis z katastru nemovitostí, z něhož je patrné parcelní číslo, obec, katastrální území a list vlastnictví, na kterém jsou pozemek, budova či bytová jednotka zapsány. Aktuální výpis z katastru nemovitostí je vhodné rovněž připojit ke kupní smlouvě jako přílohu, a to nejen pro řádnou identifikaci předmětu koupě, nýbrž i za účelem doložení vlastnických a jiných věcných práv k nemovitosti.
Povinnou zákonnou náležitostí všech kupních smluv je vždy kupní cena. Ta by měla být vymezena dostatečně určitě, tedy ujednán alespoň způsob jejího určení (např. odkazem na všeobecné obchodní podmínky, ceníky, relevantní dokumenty či cenovou doložkou, apod.). Co nejpřesnější vymezení kupní ceny lze doporučit i s ohledem na související povinnost úhrady daně z nabytí nemovitých věcí. Přestože daň i nadále platí ze zákona prodávající (stejně jako tomu bylo v minulosti u tzv. daně z převodu nemovitostí), lze daňovou povinnost smluvně přenést i na kupujícího. V takovém případě musí kupující počítat se zvýšenými náklady koupě právě o příslušná 4 % z kupní ceny.
V kupní smlouvě dále samozřejmě nesmí chybět závazek prodávajícího odevzdat nemovitost a umožnit kupujícímu nabytí vlastnického práva odpovídající na druhé straně závazku kupujícího nemovitost převzít a uhradit kupní cenu. Ve smlouvě lze nicméně upravit i další práva a povinnosti smluvních stran zákonem nepředepsané. Vhodné je zejména smluvně ošetřit práva a povinnosti v souvislosti s existencí práv třetích osob, důvody odstoupení od smlouvy, sankce v podobě smluvních pokut za porušení stanovených povinností apod. Každý rozumný kupující by měl dále trvat na prohlášení prodávajícího týkající se technické a právní bezvadnosti nemovitosti, zejména prohlášení o neexistenci práv třetích osob k nemovitosti, nevypořádaných restitučních nárocích, běžících soudních sporech, úpadku prodávajícího, registraci místa trvalého pobytu fyzických osob či sídla podnikajících osob v bytě či domě, apod.
Důležitou součástí kupních smluv bývá rovněž určení způsobu a termínu úhrady kupní ceny. Úhrada kupní ceny je často upravena několikafázově. Výjimkou již dnes není požadavek úhrady zálohy na kupní cenu ze strany prodávajícího. Ideální rozvržení jednotlivých splátek kupní ceny, které by vyhovovalo oběma smluvním stranám, nezřídka kdy komplikují požadavky bank poskytující úvěr na koupi nemovitosti. Kupujícím lze v každém případě doporučit takové rozvržení, které by počítalo se splacením větší části kupní ceny v návaznosti na uskutečnění převodu vlastnictví k nemovitosti, tj. až po pravomocném zápisu vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí.
