Vlastnictví, údržba a sousedské spory o ploty neboli rozhrady
Zatímco například ve Spojených státech amerických není zvykem ohraničovat soukromé pozemky plotem, v České republice je to naopak běžné. Neoplocený pozemek je v našich končinách spíše raritou. Plot lemující pozemek může sloužit různým účelům - ochraně vlastnictví, zajištění pocitu bezpečnosti a soukromí, může být také ochranou proti úniku domácích či hospodářských zvířat. Ať už je jeho účel jakýkoli, jedno je jisté – plot stojí na hranici dvou pozemků. Jednoduše se tak může stát předmětem sousedských sporů. Tento článek přináší praktické právní rady, jak s ploty nakládat, jak je udržovat a čeho se případně soudně domáhat v různých životních situacích.
Vlastnictví rozhrady Nový občanský zákoník (NOZ) používá řadu archaických právních pojmů, k jejichž zavedení se jeho autoři inspirovali v obecném občanském zákoníku z roku 1811. Jedním z nich je pojem „rozhrada“ objevující se v § 1024 a násl. NOZ. Rozhradou se dle tohoto ustanovení rozumí nejen ploty, ale i zdi, meze, strouhy a jiné podobné přirozené nebo umělé hranice mezi sousedními pozemky. Může jít i o živé ploty vysázené na hranicích pozemků. Pokud jde o vlastnictví rozhrad, občanský zákoník stanoví v prvním odstavci výše uvedeného ustanovení vyvratitelnou právní domněnku, že jednoduché rozhrady mezi pozemky jsou společné. O jednoduchou rozhradu se bude jednat například tehdy, bude-li se na hranicích dvou pozemků nacházet jedna zeď, která bude zasahovat na oba dva pozemky. Taková zeď se tedy z právního pohledu stává automaticky spoluvlastnictvím obou sousedů, bez ohledu na to, kdo z nich ji vystavěl. Bude-li naopak zeď stát pouze na pozemku jednoho souseda, a nezasahovat na sousední pozemek, je výhradním vlastnictvím toho, na jehož pozemku se nachází. Další možností, která může v praxi nastat, je tzv. dvojitá rozhrada. Jde o případ, kdy je z každé strany pozemku vystavěna jedna zeď, zdi lze tedy od sebe rozlišit, přestože se vzájemně o sebe opírají. Vlastnictví takových zdí je odděleno, tj. každý ze sousedů je vlastníkem své zdi.
Užívání a údržba rozhrady U dvojitých rozhrad je s ohledem na různé vlastnictví otázka jejich užívání i údržby jednoduchá – každý ze sousedů užívá a udržuje svou rozhradu. I tak nicméně sousedé nesmí údržbu svých rozhrad zanedbávat. Dle § 1026 odst. 1 NOZ je vlastník povinen udržovat rozhradu v dobrém stavu, aby následkem jejího poškození nevznikla sousedovi škoda. U jednoduchých rozhrad je situace poněkud komplikovanější. I na tento případ však zákonodárce pamatoval a v § 1024 odst. 2 NOZ ho podrobně upravil. Dle jmenovaného ustanovení může společnou zeď každý užívat na své straně až do poloviny její tloušťky a zřídit v ní výklenky tam, kde na druhé straně nejsou. Nesmí však učinit nic, co zeď ohrozí nebo co sousedovi překáží v užívání jeho části. Postavit si na své straně zdi přístřešek pro úschovu nářadí nebo dřevník je tedy přípustné. Jste-li však vášniví milovníci květin, dejte při bourání výklenků pro umístění květináčů pozor na stabilitu zdi.
Společné zdi mezi budovami Pro společné zdi mezi budovami platí to, co bylo uvedeno výše, tj. zeď je ve spoluvlastnictví obou sousedů. Komplikace mohou nastat v okamžiku, kdy dojde ke zbourání jedné z budov. Starší judikatura, která bude velmi pravděpodobně aplikovatelná i na vztahy spadající do působnosti nového občanského zákoníku vymezila, že v případě, kdy po zániku domu z domu zůstane zeď, která má samostatný hospodářský význam, je zeď věcí a zůstává ve vlastnictví vlastníka zaniklého domu. V případě, že zeď nadále může sloužit výlučně přiléhajícímu domu na sousedním pozemku, může ji nabýt vlastník tohoto domu přírůstkem.Co s rozpadlou zdí Vzhledem k tomu, že neexistuje zákonná povinnost mít na pozemku plot či plot vystavět, je logické, že občanský zákoník v § 1026 ani vlastníkům pozemků neukládá povinnost znovu postavit rozpadlou zeď. Dojde-li však k takovému narušení rozhrady, kdy hrozí, že se hranice mezi pozemky stane neznatelná, má každý soused právo požadovat opravu nebo obnovení rozhrady. V případě, že již takový následek nastal, tj. hranice mezi pozemky se skutečně stala neznatelnou, např. v důsledku povodní či sesuvu půdy, mají dle § 1028 NOZ sousedé právo požadovat, aby soud určil hranici svým rozhodnutím. V takovém případě soud určí hranici podle poslední pokojné držby, tj. de facto podle toho, kdo ze sousedů jakou část pozemku dosud fakticky užíval. Nelze-li takový stav zjistit, rozhodne soud podle „slušného uvážení“, tj. například s přihlédnutím k poloze, rozloze pozemků či terénu. Popsané soudní řízení lze využít i v případě, kdy je hranice mezi pozemky objektivně pochybná, protože například dosud nebyla přesně vymezena (viz pozemky ve zjednodušené evidenci). O zcela odlišnou situaci se naopak jedná, pokud sousedé nesouhlasí se stávající hranicí a vedou spor o tom, kudy by hranice měla procházet. Takové případy se řeší běžnou žalobou na určení vlastnictví.
Žaloba na oplocení pozemku Poslední životní situací, kterou nový občanský zákoník v souvislosti s rozhradami upravuje, je případ, kdy je za účelem zajištění nerušeného užívání pozemku třeba sousedovi uložit povinnost pozemek oplotit. Žaloby na oplocení pozemku jsou spíše ojedinělé. Je však dobré vědět, že taková možnost existuje. A příklady z praxe dokládají, že takové žaloby mohou být úspěšné. V minulosti byli například vlastníci nuceni oplotit pozemek za účelem zamezení zalétávání míčků z tenisových hřišť, kvůli opakovanému vnikání chovaných zvířat na sousední pozemek či z důvodu dlouhodobé zapáchající skládky na pozemku. Je však třeba upozornit, že rozhodnutí o oplocení pozemku soudy vydávají zpravidla v extrémních situacích, kdy nelze rušení souseda zamezit jiným způsobem. Než se pustíte do soudního sporu, vyhledejte proto raději odbornou právní pomoc.
Praktický tip V případě sousedského sporu ohledně rozhrady či hranice pozemků se raději snažte se sousedem dohodnout. Soudní náklady by vás pravděpodobně vyšly podstatně dráž než údržba, obnova či výstavba nové rozhrady.
Praktický tip Pozor na záplavová území. Možnost zřídit oplocení může být v těchto oblastech omezena právními předpisy.
Praktický tip Ke stavbě oplocení stavební zákon nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení. Je však třeba získat územní souhlas. Za tímto účelem musíte doložit souhlasy vlastníků sousedních pozemků s výstavbou oplocení. Nebudete-li mít souhlasy sousedů k dispozici, budete muset stavební úřad požádat o územní rozhodnutí vydávané v územním řízení. V řízení pak mohou sousedé uplatnit své námitky.
