Co s pozemkem bez přístupu
Současná situace na trhu s nemovitostmi není ideální. Sehnat stavební pozemek či rodinný dům, který netrpí nějakou právní vadou v podobě zatížení právy třetích osob či jinými stavebně-technickými překážkami, a to ještě za rozumnou cenu, je v některých žádaných lokalitách téměř nadlidský úkol. Není proto divu, že se zájemci o koupi nemovitostí uchylují i ke kompromisním řešením a začínají uvažovat o méně atraktivních nabídkách. Jednou z takových alternativ může být koupě stavebního pozemku či domu postaveného na pozemku bez dostatečného přístupu. Přestože se jedná o počin do jisté míry rizikový, není tato situace zdaleka neřešitelná. Před tím, než se však do takové koupě po hlavě pustíte, zjistěte si o této problematice dostatek informací. Některé praktické rady vám přinášíme v tomto článku.
Dohoda se sousedem Vhodným a elegantním řešením je dohoda s vlastníkem sousedního pozemku, ať již v podobě odkupu části jeho pozemku či v podobě zřízení práva přístupu přes jeho pozemek. Při druhé zmiňované variantě je však třeba dát pozor na konkrétní obsah uzavírané dohody. Nepříliš výhodný je v tomto ohledu pronájem. Nájemní smlouvu totiž může soused po nějaké době vypovědět a vy se tak můžete ocitnout opět na začátku, s tím rozdílem, že v té době již v domě bydlíte a zajištění přístupu nezbytně potřebujete. Výhodnější je naopak zřízení služebnosti cesty. Na rozdíl od pronájmu nelze služebnost jednoduše vypovědět. Služebnost se zapisuje do katastru nemovitostí a v případě změny vlastnictví sousedního pozemku přechází automaticky na jeho nabyvatele. Za účelem zřízení služebnosti cesty je třeba nechat vyhotovit geometrický plán, který vymezí přesný průběh cesty po sousedním pozemku. Geometrický plán je povinnou přílohou smlouvy o zřízení služebnosti cesty předkládané katastrálnímu úřadu při podání návrhu na zápis služebnosti do katastru nemovitostí.
Když dohoda není možná Nevyjde-li vám vlastník sousedního pozemku vstříc, není třeba věšet hlavu. Zákon pamatuje i na tyto situace. Nový občanský zákoník (NOZ) upravuje v § 1029 a násl. tzv. právo nezbytné cesty. Z § 1029 odst. 1 NOZ vyplývá, že nezbytná cesta může být zřízena soudem na návrh vlastníka nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou. Využití tohoto institutu má však svoje pravidla. Některá naleznete přímo v zákoně, jiná se postupně zformovala v judikatuře soudů.
Rozsah nezbytné cesty Dle § 1029 odst. 2 NOZ může soud nezbytnou cestu povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími. Zároveň musí být dbáno na to, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty. Jak je patrné z výše uvedeného, poskytuje zákon poměrně široký prostor pro úvahu soudu. Připadá-li zřízení nezbytné cesty v úvahu na vícero sousedních pozemcích, rozhodne soud o tom, na kterém z nich se nezbytná cesta zřídí, podle toho, kterého z nich bude nezbytná cesta zatěžovat nejméně. Soud tedy v žádném případě není vázán návrhem toho, kdo o zřízení nezbytné cesty žádá. Je pouze na soudu, aby určil, kudy nezbytná cesta povede. Soud musí v rozhodnutí uvést i přesný rozsah práva cesty, například jakými vozidly a ve kterou dobu lze cestu užívat. Při určení rozsahu se soud mimo jiné řídí i tím, k jakému účelu má sloužit stavba, k níž cesta povede. Jedná-li se pouze o rekreační objekt, může soud například považovat lesní cestu za dostatečné zajištění přístupu k takové stavbě.
Pozor na to, kdy o zřízení nezbytné cesty žádat Z rozhodovací praxe soudů dále vyplývá, že zásah do práva vlastníka sousedního pozemku formou zřízení služebnosti jako práva nezbytné cesty připadá v úvahu pouze tehdy, má-li nezbytná cesta sloužit dlouhodobému účelu. Takový účel je zajištěn zejména tehdy, žádá-li se o zřízení přístupu k již existující stavbě. Ve fázi, kdy se stavba teprve buduje, může dle judikatury stavebníkovi posloužit jiný občanskoprávní institut upravený v § 1022 NOZ. Předmětné ustanovení pamatuje na případ, kdy nelze stavbu stavět, bourat, opravit či obnovit jinak než užitím sousedního pozemku. V takovém případě má vlastník stavby právo po sousedovi žádat, aby za přiměřenou náhradu snášel vše, co je pro tyto práce potřebné. Dohodnete-li si proto se sousedem rozumnou kompenzaci, měl by vám soused v souladu s výše uvedeným ustanovením automaticky umožnit přístup k vaší stavbě včetně potřebných dodávek materiálu přes jeho pozemek. Neumožní-li vám soused takový přístup, lze se samozřejmě i v tomto případě domáhat tohoto práva soudně. Nebude se však jednat o žalobu na zřízení práva nezbytné cesty, nýbrž běžnou žalobu na plnění.
Co vás nezbytná cesta bude stát Jak už to u podobných právních institutů zasahujících do práv jiných vlastníků bývá, ani soudně zřízená služebnost nezbytné cesty není zadarmo. Dle § 1030 NOZ přísluší vlastníkovi zatíženého pozemku za zřízení nezbytné cesty úplata a odčinění vzniklé újmy, není-li již zahrnuto v úplatě. Dále je oprávněný povinen složit jistotu pro případ způsobení škody na dotčeném pozemku. O zřízení jistoty nicméně soud na rozdíl od úplaty nerozhoduje automaticky. Má-li proto soused obavy ze vzniku případné škody a požaduje složení jistoty za tímto účelem, musí to v řízení před soudem navrhnout a předložit důkazy k prokázání pravděpodobnosti jejího vzniku. Stejné plnění, tedy úplata a případná jistota, může být přisouzeno rovněž dalším osobám, např. těm, kteří mají k zatíženému pozemku zřízeno věcné právo (např. v podobě věcného břemene užívání) nebo jiné právo (např. nájem či pacht).
Nezbytná cesta není univerzálním řešením Na závěr je třeba upozornit na to, že záměrem zákonodárce sice bylo vytvořit institut, který by pomohl vlastníkům pozemků bez přístupu vyřešit jejich situaci, vždy však bude záviset na úvaze soudu, zda bude považovat využití tohoto institutu v konkrétním případě za přiměřené. Nejvyšší soud sice obecným soudům ve svých rozhodnutích naznačil, že by se měly spíše přiklánět ke zřizování nezbytných cest jako služebností, nelze však spoléhat na to, že tomu tak bude ve sto procentech případů. NOZ v § 1032 výslovně stanoví, že soud nezbytnou cestu nepovolí v případě, že (i) škoda na nemovité věci souseda zřejmě převýší výhodu nezbytné cesty (ii) způsobí-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti nebo úmyslu ten, kdo o nezbytnou cestu žádá nebo (iii) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení. Případy, kdy se někdo o přístup ke svému pozemku připraví úmyslně (kdy se např. svou vlastní stavební činností „odstřihne“ od veřejné cesty), zřejmě bude jen pomálu. Pozornost je však třeba věnovat hlavně „hrubé nedbalosti“. Nejvyšší soud totiž judikoval, že musí být zohledněna i případná hrubá nedbalost právního předchůdce současného vlastníka. Rozhodnete-li se proto pro koupi pozemku bez přístupu, pečlivě se informujte o tom, proč pozemek přístup nemá a zda k tomu nedošlo právě v důsledku hrubé nedbalosti vašeho předchůdce. O hrubou nedbalost jde dle Nejvyššího soudu tehdy, pokud se vlastník pozemku lehkovážně spolehne na to, že mu bude přístup umožněn sousedy či povolen soudem, aniž by se přitom sám pokusil o zajištění přístupu (např. již před nabytím pozemku do svého vlastnictví dohodou se sousedy). Snaha se však počítá. Pokusíte-li se proto zajištění přístupu předem řešit, nicméně bez úspěchu (např. pro kategorický nesouhlas sousedů nebo nepřiměřeně vysoký požadavek na úplatu), nevěšte hlavu. Vaše žaloba bude velmi pravděpodobně úspěšná. Vzhledem k rychlosti rozhodování našich soudů si však na pozitivní rozhodnutí pravděpodobně budete muset chvíli počkat.
