Koupě pronajatého bytu
Koupě bytu za účelem investice se v poslední době stává stále častějším trendem. Při volbě vhodného objektu koupě dávají kupující nezřídka kdy přednost bytům, které jsou již pronajaty. Kupujícím tak odpadají pozdější starosti s hledáním vhodného nájemce a s vyřizováním veškerých formalit s tím spojených. Na co je třeba při koupi pronajatého bytu dbát a co by v takovém případě nemělo chybět v kupní smlouvě?
Předně lze doporučit vyžádat si již od počátku jednání o koupi bytu od prodávajícího platnou nájemní smlouvu a tuto nechat odborně posoudit za účelem zjištění, zda neobsahuje ustanovení nevýhodná pro pronajímatele. Tento krok je zásadním zejména z důvodu, že veškerá práva a povinnosti z uzavřených nájemních smluv přecházejí v důsledku koupě na kupujícího, jež se automaticky ze zákona stává novým pronajímatelem. Pečlivé posouzení nájemní smlouvy se vyplatí i s ohledem na to, že zákon novému pronajímateli v souvislosti s přechodem nájmu bytu neumožňuje stávající nájemní smlouvu vypovědět[1] ani jakkoli jednostranně měnit její obsah. Jedinou možnost změny platné nájemní smlouvy tak představuje vzájemná dohoda pronajímatele a nájemce. Přimět nájemce k dobrovolné změně nájemní smlouvy je přitom úkolem zpravidla nemožným.
Právo výpovědi z důvodu změny vlastnictví bytu neupravuje nový občanský zákoník ani pro nájemce. To nicméně nevylučuje, že si strany takové právo upraví přímo v nájemní smlouvě. Výše uvedené je jen jedním z mnoha možných „překvapivých“ ustanovení, která mohou kupujícímu v případě, že si od prodávajícího předem nevyžádal znění nájemní smlouvy, zkazit radost z uskutečněné koupě.
Pokud jde o konkrétní otázky, které je třeba upravit v kupní smlouvě, jedná se především o platby nájemného a další související platby ze strany nájemce. Při uzavírání kupní smlouvy je totiž třeba mít na paměti, že proces převodu vlastnictví není otázkou několika dní. Naopak, od uzavření kupní smlouvy do finální fáze zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí může uplynout i několik měsíců. Zásadní přitom je, že účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí nastávají zpětně k okamžiku podání návrhu na vklad katastrálnímu úřadu. K tomuto okamžiku pak přecházejí rovněž veškerá práva a povinnosti, včetně povinnosti hradit nájemné. V této době přitom ještě kupující zpravidla nemá předmět koupě k dispozici. Situace, kdy se rozhodný okamžik pro zahájení plateb ve prospěch kupujícího jako nového pronajímatele v praxi navazuje až na okamžik předání bytu, proto není jakkoli nestandardní.
Dojde-li k předání bytu v jiný okamžik než na počátku období, za které je nájemné placeno, je třeba rovněž sjednat, jak si původní a nový pronajímatel platby mezi sebou vyrovnají. Podobný problém nastává s platbou záloh na služby spojené s nájmem, které se u většiny nájemních vztahů zúčtovávají ke konci kalendářního roku.
Kupující by dále v souvislosti s koupí pronajatého bytu měl myslet na kauci, jejíž složení většinou pronajímatelé vyžadují na počátku nájemního vztahu. Měl by trvat na tom, aby mu prodávající kauci vybranou od nájemce po převodu vlastnictví k bytu poukázal. V případě skončení nájmu bytu má totiž pronajímatel ze zákona povinnost složenou kauci nájemci vrátit[2]. Vzhledem k tomu, že dle nového občanského zákoníku lze od nájemce vyžadovat kauci až do výše šesti měsíčních nájmů, může se jednat o nemalé částky, které by kupující později musel nájemci vracet tzv. „ze své kapsy“.
Výše naznačené problémy představují běžná rizika, se kterými se při koupi pronajatého bytu lze setkat. Další nebezpečí mohou vyplynout z konkrétních ujednání nájemních smluv. Každou koupi je proto třeba řešit individuálně a při uzavírání kupních smluv se nespoléhat na obecné smluvní vzory dostupné na internetu. Pokud kupující ke koupi přistupuje zodpovědně, pečlivě si zváží, zda je uzavřená nájemní smlouva pro něj výhodná a následně si rozumně upraví související otázky v kupní smlouvě, není důvod, proč se koupi pronajatého bytu vyhýbat. Tento článek rozhodně nemá za cíl budoucí kupující od koupě pronajatého bytu odradit. Měl by naopak sloužit jako praktické vodítko pro ty, kteří o takové koupi uvažují či se k ní již rozhodli a v tomto rozhodnutí je podpořit.
