Údržba a opravy nájemního bytu - kdy je hradí nájemce a kdy pronajímatel
Málokdo z nájemců si uvědomuje, že bydlení v nájemním bytě s sebou nepřináší jen povinnost platit nájemné a poplatky za služby související s užíváním bytu, ale i povinnost byt řádně udržovat a hradit některé náklady na jeho opravy. Každému je asi zřejmé, že nájemce nebude mít povinnost hradit celkovou rekonstrukci bytu, opravu kotle, výměnu oken a další „velké“ opravy. Kde je však hranice mezi těmito „velkými“ opravami a „malými“ opravami, které je již povinen obstarat nájemce, strany nájemního vztahu v praxi většinou neřeší. Často nicméně jen do okamžiku, kdy přijde první spor o to, kdo bude konkrétní opravu či údržbu bytu hradit. Tento článek nabízí nájemcům a pronajímatelům návod na to, kde hranici mezi jejich povinnostmi v případě provádění oprav a údržby bytu hledat.
Jak už to zpravidla u povinností dvou smluvních stran bývá, je třeba začít v zákoně. Nový občanský zákoník vymezuje v § 2257 odst. 2 tuto hranici poněkud neurčitě. Stanoví totiž, že nájemce provádí pouze tzv. „běžnou“ údržbu bytu a „drobné“ opravy, ostatní povinnosti dopadají na pronajímatele. V tomto ohledu se nová právní úprava, která od 1. 1. 2014 na práva a povinnosti všech pronajímatelů a nájemců dopadá, nikterak neodlišuje od právní úpravy předchozí. Nový občanský zákoník tak de facto pouze převzal znění ustanovení § 687 odst. 3 „starého“ občanského zákoníku. Je však třeba zdůraznit, že zatímco tato obecná hranice se nemění, prováděcí právní předpisy, které vymezují oba pojmy konkrétněji a které tedy především jsou pro pronajímatele a nájemce směrodatné, doznaly v souvislosti s rekodifikací soukromého práva určitých změn.
K provedení „starého“ občanského zákoníku sloužilo až do 31. 12. 2013 nařízení vlády č. 258/1995 Sb., které definovalo náklady spojené s běžnou údržbou bytu jako náklady na udržení a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. V demonstrativním výčtu takových nákladů bychom našli například opravy omítek, tapetování, čištění podlah či čištění zanesených odpadů. Pokud jde o drobné opravy, byly tyto vymezeny jak věcně, poměrně podrobným výčtem různých druhů oprav, tak podle výše nákladů. Za drobnou opravu se dle nařízení považovala taková oprava, jejíž náklad nepřesáhl částku 500 Kč. Zároveň byla vymezena maximální roční hranice, do níž byl nájemce povinen náklady drobných oprav hradit. Ta činila 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu a jeho příslušenství. Podlahová plocha sklepů, balkonů, lodžií a teras se pro tyto účely započítávala jednou polovinou.
Poměrně svízelná situace nastala pro pronajímatele a nájemce, kteří si náklady na údržbu a drobné opravy přímo nevymezili v nájemní smlouvě, v období od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2015. Vláda totiž dlouhou dobu otálela s vydáním nového nařízení k provedení výše uvedeného ustanovení § 2257 odst. 2 nového občanského zákoníku. Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy (KANCL) naštěstí poměrně záhy po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku vydala výkladové stanovisko, dle něhož bylo i po účinnosti tohoto nového právního předpisu možno aplikovat ustanovení původního nařízení vlády č. 258/1995 Sb.
S účinností k 1. 1. 2016 následně vláda vydala dlouho očekávané nové nařízení č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Nutno podotknout, že se nejedná o příliš sofistikovaný právní předpis. Systém vymezení obou pojmů totiž zůstává stejný jako v původním nařízení. Mění se pouze některé položky ve věcném výčtu a významněji se změnila také cenová hranice pro náklady na drobné opravy. Nově se jedná o částku 1.000 Kč na jednotlivou opravu a roční limit nákladů 100 Kč /m2. Ve výčtu týkajícím se běžné údržby pak přibyly některé modernější části vybavení bytu, jako např. kontrola a údržba hlásičů kouře nebo vodovodních baterií s elektronickým řízením. Pro představu o věcném vymezení drobných oprav uvádíme níže některé položky aktuálního seznamu uvedeného v nařízení: opravy vrchních částí podlah, výměny prahů a lišt, opravy jednotlivých částí dveří a oken, kování, klik, opravy vypínačů, zásuvek, jističů a zvonků, opravy digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, umyvadel, van, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, kuchyňských linek, vestavěných skříní, apod.
Přestože výše uvedené nařízení vlády se na nájemní vztahy uplatní automaticky, vyplatí se za účelem právní jistoty stran na něj v nájemní smlouvě alespoň odkázat, popřípadě si upravit další skutečnosti, jako např. lhůtu pro oznámení provedení oprav nájemcem.
