Úschovy v souvislosti s koupí bytu či domu
Častou otázkou kupujících v souvislosti s koupí bytu či domu je, jakým způsobem nastavit v kupní smlouvě platební podmínky tak, aby se vystavili co nejnižšímu riziku případného zneužití peněžních prostředků. Vyplatí se pro takový případ využít úschovy peněz u třetí osoby? Odpověď na tuto otázku je jednoznačně kladná. Jaké náklady jsou s úschovou peněz spojeny a na co je třeba dávat pozor při uzavírání úschovních smluv?
Koupě bytu či domu je obecně časově náročným počinem.Od zahájení vyjednávání s prodávajícím k prvnímu překročení prahu vlastní nemovitosti musí kupující uběhnout dlouhou trať. Je třeba si uvědomit, že uzavřením kupní smlouvy tento proces nekončí. Kupní smlouva je totiž pouhým předpokladem pro nabytí vlastnictví k nemovité věci. K tomu dochází teprve zápisem vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Po účinnosti nového občanského zákoníku, který přinesl rovněž významné změny katastrálního zákona, je přitom třeba počítat s tím, že zápis vkladu vlastnického práva trvá v praxi přibližně měsíc od podání návrhu, neboť katastrální úřady musí nově dodržet ochrannou lhůtu v délce 20 dní, která běží od oznámení změn v katastru vlastníkovi nemovité věci, a během níž nelze do katastru zapisovat žádné změny týkající se dané nemovitosti.
Při vyjednávání o znění kupní smlouvy je proto třeba se neunáhlovat a neslibovat prodávajícímu poukázání plné výše kupní ceny do několika dnů po jejím podpisu. Ideálním řešením pro kupujícího by byla samozřejmě úhrada kupní ceny až po nabytí vlastnického práva, tj. až po úspěšném zápisu vkladu jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Taková situace je však v praxi velmi nereálná, neboť i prodávající chce mít jistotu, že obdrží peněžní prostředky od kupujícího v plné výši a že je po něm nebude muset vymáhat v okamžiku, kdy už nemovitost nebude vlastnit a na kupujícího nebude mít žádné „páky“. Z výše uvedených důvodů se proto stala úhrada kupní ceny prostřednictvím jejího složení do úschovy u třetí osoby při uzavírání kupních smluv na nemovitosti již standardní záležitostí. Na tomto postupu by měl kupující také trvat.
Jakou „třetí“ osobu nicméně za tímto účelem oslovit, aby byla co nejlépe zachována její „nezávislost“ a nedošlo k ohrožení celé transakce ať už nedbalostní či úmyslnou chybou takové osoby? Stoprocentní nezávislost jakékoli osoby zaručit nelze. V praxi se úschova kupní ceny realizuje zpravidla u osoby, kterou navrhne jedna ze stran kupní smlouvy. Zárukou nezávislosti by však mělo být samotné postavení takové osoby. Úschovní služby nabízejí nejčastěji notáři, advokáti či banky. Jak se od sebe liší? Která z nich je nejbezpečnější? A která cenově nejvýhodnější?
Z výše jmenovaných panuje u veřejnosti nejčastěji nedůvěra k advokátním úschovám. Lidé se bojí možného zneužití složených peněžních prostředků. Tato obava přitom není na místě. Všichni advokáti jsou, stejně jako notáři, povinně členy advokátní, resp. notářské komory, která dohlíží nad řádným výkonem jejich stavovských povinností, má oprávnění vést proti nim kárná řízení a ukládat jim sankce. Zneužití svěřených prostředků klienta je přitom trestáno trestem nejvyšším v podobě vyškrtnutí ze seznamu advokátů a nemožností dalšího výkonu advokacie. Pravděpodobnost, že by ze strany advokáta došlo ke zneužití peněz složených do jeho úschovy je tak skutečně minimální. Pokud jde o bankovní úschovy, lze doporučit dát přednost větším a osvědčeným institucím před bezejmennými ústavy či nováčky na bankovním trhu.
Z hlediska finančního, tj. odměny této „třetí“ osoby za úschovní služby, bývá nejflexibilnější úschova advokátní. V jejím případě se totiž výše odměny advokáta odvíjí zcela výhradně od dohody advokáta s jeho klientem. Odměna je zpravidla určena procentem ze složené částky, ale výjimkou není ani paušální odměna. Pokud jde o notáře, tito jsou vázáni právními předpisy, konkrétně notářským tarifem, který stanoví přesnou výši odměny. Vzhledem k tomu, že výše odměny je regresivní, tj. s narůstající částkou klesá, vyplatí se notářské úschovy využít zejména při vyšších kupních cenách. Standardní odměna banky se pohybuje kolem 0,2% složené částky. Pro srovnání: ze složené kupní ceny ve výši 10 mil. Kč byste notáři zaplatili odměnu 33.600 Kč, u banky by to bylo přibližně 40.000 Kč, u advokáta v závislosti na dohodě, zpravidla v rozmezí 10.000 až 25.000 Kč; ze složené částky ve výši 1 mil. Kč byste notáři uhradili 5.600 Kč, bance cca 2.000 Kč a advokátovi opět v návaznosti na individuální dohodě.
Za závěr dvě praktická doporučení:1) vždy si pečlivě zkontrolujte ustanovení kupní smlouvy s ustanoveními smlouvy o úschově, neboť tyto jsou spolu úzce spjaty a nesmí mezi nimi vzniknout rozpory, aby nedocházelo k patovým situacím 2) vždy trvejte na tom, aby vyplacení peněz prodávajícímu z úschovy bylo navázáno až na prokazatelný zápis vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí, tj. na předložení aktuálního výpisu z katastru.
