Rezervační smlouva na koupi bytu či domu
Kupujete byt či dům a rozhodli jste se při tom využít služeb realitního makléře? Pak se zcela jistě nevyhnete podpisu rezervační smlouvy. V praxi není výjimkou, že realitní makléř tlačí na co nejrychlejší podpis smlouvy, s níž je zpravidla spojena povinnost zájemce uhradit rezervační poplatek. Podpis rezervační smlouvy se však nevyplatí uspěchat. Tento článek poskytuje několik rad, na co se zaměřit za účelem eliminace rizika propadnutí rezervačního poplatku pro nesplnění podmínek rezervační smlouvy.
Před tím, než se v rezervační smlouvě zavážete ke koupi konkrétní nemovitosti, vyplatí se vybranou nemovitost osobně navštívit a prohlédnout, abyste nekupovali tzv. „zajíce v pytli“. Kupujete-li byt, doporučujeme zvolit takovou dobu prohlídky, která předpokládá aktivní dění v bytovém domě, tj. nikoliv o víkendech, o svátcích či v dobách dovolených, nýbrž nejlépe ve všední den ve večerních hodinách, kdy se zpravidla již všichni vlastníci či nájemci sousedních bytů nacházejí ve svých domovech, a to z důvodu předejití budoucím překvapením v podobě hlučných sousedů.
Osobní prohlídka bytu či domu by však neměla zůstat jediným úkonem před uzavřením rezervační smlouvy. Před jejím podpisem doporučujeme prověřit alespoň základní právní předpoklady koupě, tj. zejména si opatřit aktuální výpis z katastru nemovitostí vztahující se k bytu či domu, příp. k nebytovému prostoru v podobě garáže, sklepa či parkovacího stání náležejícího k bytu a ověřit si, zda na nemovitosti neváznou práva třetích osob. V případě jejich existence je pak třeba v textu rezervační smlouvy na taková práva pamatovat. Jsou-li vady zásadní překážkou pro užívání nemovitosti nebo budoucí dispozice s ní, vyplatí se již v rezervační smlouvě trvat na povinnosti prodávajícího k výmazu těchto práv nebo na jiném řešení, které by zajistilo bezproblémové nabytí a následné užívání nemovitosti. V případě, že prodávající k financování koupě dané nemovitosti využil hypotečního úvěru, bude s největší pravděpodobností byt či dům zatížen zástavním právem ve prospěch jeho banky. Zástavní právo banky prodávajícího zaniká v okamžiku umoření zbytku jeho hypotečního úvěru, k čemuž v praxi dochází skrze úhradu (části) kupní ceny ve prospěch jeho banky. Důležité je nicméně zavázat prodávajícího k následnému výmazu zástavního práva jeho banky z katastru nemovitostí, neboť i přes faktický zánik zástavního práva je pro úplné uvolnění nemovitosti pro další dispozice třeba tento stav řádně zanést do katastru.
Je-li řeč o financování koupě nemovitosti prostřednictvím banky, je nutné upozornit na další zásadní věc. Před podpisem rezervační smlouvy si vyřiďte u banky vše nezbytné k tomu, aby vám banka na financování koupě konkrétní nemovitosti poskytla peněžní prostředky. Nezřídka se totiž stává, že zájemce nejprve podepíše rezervační smlouvu a složí rezervační poplatek a až poté se dozví, že mu banka na koupi vybrané nemovitosti nepůjčí. Z takové situace prakticky není východisko. U příležitosti vyjednávání o podmínkách hypotečního úvěru doporučujeme rovněž s financující bankou probrat mechanismus celé transakce. I tato skutečnost se totiž snadno může stát tzv. dealbreakerem. Některé banky jsou ochotny složit peněžní prostředky do advokátní či notářské úschovy, jiné vyžadují výhradně úschovu bankovní. V případě potřeby umoření stávající hypotéky prodávajícího hypotékou kupujícího preferují banky zpravidla úhradu předem odsouhlasené částky přímo mezi sebou, tj. z hypotečního úvěru kupujícího přímo na účet banky prodávajícího, z něhož se umořuje zůstatek původní hypotéky.
V neposlední řadě upozorňujeme na riziko spojené s krátkým nastavením lhůty pro uzavření kupní smlouvy, kdy v případě jejího zmeškání zpravidla hrozí propadnutí rezervačního poplatku realitnímu makléři. Nepřeceňujte svoje možnosti. Zvláště v případě financování koupě skrze banku může vyřízení hypotéky trvat několik týdnů. Problém může nastat i na straně prodávajícího, například s vyčíslením zůstatku jeho hypotečního úvěru či možností jeho předčasného splacení. Doporučujeme proto nezavazovat se v rezervační smlouvě k podpisu kupní smlouvy ve lhůtě kratší než jeden měsíc. Za ideální časový limit je zpravidla považována lhůta dvou až tří měsíců.
Rozhodnete-li se k investici v podobě koupě bytu či domu, vyplatí se konzultovat právní a technické otázky transakce s odborníky. Neváhejte jim předložit k posouzení již prvotní smluvní dokumenty, mezi něž patří právě rezervační smlouva. Podmínky uvedené v rezervační smlouvě totiž mohou velmi zásadně ovlivnit podobu celé transakce. Jsou-li již na počátku nastaveny nevýhodně, může Vás jejich změna stát velké úsilí, případně i dodatečné náklady v podobě navýšení kupní ceny ze strany prodávajícího.
