Právo stavby aneb stále lze stavět na cizím pozemku
Jednou z nejzásadnějších změn, kterou s účinností od 1. 1. 2014 vnesl do českého právního řádu nový občanský zákoník (NOZ), je znovuzavedení staré římské právní zásady „superficies solo cedit“ (z lat. „povrch ustupuje půdě“). Tato zásada sjednocuje vlastnictví pozemku a stavby do rukou jednoho vlastníka. Do budoucna by měly být zcela odstraněny paralelní vlastnické tituly k půdě a stavbě na ní zřízené. I když proces to bude velmi pozvolný. Lze si totiž stěží představit, že se vlastnické vztahy v důsledku změny legislativy sjednotí ze dne na den.
Nový občanský zákoník počítá s postupným přechodem do nového režimu v § 3054 a násl. NOZ. Dle těchto přechodných ustanovení se k 1. 1. 2014 součástí pozemku staly pouze takové stavby, které se k tomuto datu nacházely ve vlastnictví téže osoby jako pozemek pod nimi. Pro ostatní případy, kdy pozemek a stavbu vlastní odlišné osoby, zavedl zákonodárce zákonné předkupní právo. To znamená, že v okamžiku kdy se vlastník pozemku rozhodne pozemek prodat, musí ho vždy nejprve nabídnout vlastníkovi stavby. Až poté, když vlastník stavby nabídku koupě nepřijme, je oprávněn prodat pozemek třetí osobě. Stejně to platí i pro vlastníka stavby. V případě využití předkupního práva se pak pozemek i stavba stávají vlastnictvím jednoho vlastníka, stavba přestane být samostatnou věcí a je součást pozemku, na němž je zřízena. V důsledku toho pak již ani není samostatně zapsána do katastru nemovitostí. V případě jakýchkoli dalších majetkových dispozic s pozemkem, např. koupě, darování, či dědění, pak stavba vždy sleduje osud pozemku, neboť od pozemku nelze oddělit.
Takový režim však nemusí být pro vlastníka pozemku v některých případech výhodný. Proto zákonodárce zavedl nový institut, nazvaný „právo stavby“, který opětovné „oddělení“ stavby od pozemku, umožňuje. Právo stavby lze zřídit ke stavbě již existující, ale i budoucí, která má na vybraném pozemku teprve vzniknout. Lze ho založit smlouvou, což bude pravděpodobně nejběžnější způsob, ale i rozhodnutím orgánu veřejné moci, či dokonce vydržením (pokud je stavba užívána po dobu 10 let v dobré víře tak, jako by byla ve vlastnictví dané osoby). Právo stavby nicméně vzniká až zápisem do katastru nemovitostí. Bez něho, stejně jako je tomu např. u převodu vlastnictví, není smlouva o zřízení práva stavby účinná. Právo stavby jako takové se považuje za věc nemovitou a stavba, která je jeho předmětem je pak jeho součástí. Z toho důvodu je možné s právem stavby libovolně disponovat, např. ho převést na jinou osobu či ho zatížit zástavním právem nebo věcným břemenem. Právo stavby lze dokonce i dědit.
Právo stavby může být zřízeno pouze dočasně, a to maximálně na 99 let. Poté stavba opět automaticky přechází do vlastnictví vlastníka pozemku, resp. stává se jeho součástí. Tato informace je důležitá především pro potenciální stavebníky, kteří o stavbě na cizím pozemku uvažují. Zvýšenou pozornost je rovněž třeba věnovat § 1255 NOZ, který upravuje okolnosti takového zpětného přechodu. Dle předmětného zákonného ustanovení je totiž vlastník pozemku povinen při zániku práva stavby uplynutím doby poskytnout stavebníkovi náhradu. Zákonná výše náhrady však činí pouze polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby. S takovou kompenzací se pravděpodobně spokojí jen málo stavebníků. Lze proto doporučit ošetřit náhradu pro účely zániku práva stavby předem smluvně, což zákon umožňuje. Ve smlouvě lze ujednat i další podmínky režimu práva stavby. Vlastník pozemku si například ve smlouvě může vyhradit právo souhlasu se zatížením práva stavby nebo právo schválení určitého faktického nebo právního jednání stavebníka. Může také požadovat, aby stavebník stavbu pojistil.
Na závěr je ještě vhodné zmínit, že i právo stavby podléhá zákonnému omezení v podobě předkupního práva, které mají navzájem vlastník pozemku a stavebník pro případ, že by se jeden z nich rozhodl svou nemovitou věc prodat. Zákonné předkupní právo lze nicméně vyloučit smluvním ujednáním. V tom případě je nutné nechat takové ujednání zapsat do katastru nemovitostí.
