Kauce u nájmů bytu není povinná - DÍL 1.
Požadavek pronajímatele na úhradu kauce je již poměrně běžnou a zavedenou praxí. Kauce nicméně představuje poměrně problematický institut nájemního práva, který je nezřídka původcem neshod mezi stranami nájemního vztahu. Zejména nájemci, kteří mnohdy bez rozmyslu podepisují pronajímatelem předložené nájemní smlouvy, by měli věnovat pozornost tomu, zda na nich pronajímatel vůbec může kauci požadovat, v jaké maximální výši, za jakých podmínek může pronajímatel složenou kauci použít a kdy je povinen kauci nájemci vrátit.
Na úvod je třeba upozornit na to, že § 2254 zákona č. 89/2012 Sb., v platném znění (dále jen „nový občanský zákoník“ nebo „NOZ“) upravující kauci[1] je zákonným rámcem pouze pro případ, že se strany nájemního vztahu rozhodnou kauci sjednat. Úhrada kauce totiž není zákonnou povinností nájemce, jak se nájemci často domnívají. Naopak, je výhradně na stranách nájemního vztahu, zda se rozhodnou dané možnosti využít a kauci sjednat. Zákonná úprava je nicméně jedna věc a praktická stránka věc druhá. Přestože zákon se zpravidla snaží držet ochrannou ruku nad nájemcem jako slabší stranou nájemního vztahu, nemá nájemce většinou příliš prostoru na to textaci nájemní smlouvy jakkoli ovlivnit. Je třeba upřesnit, že zákon nevyžaduje, aby kauce byla sjednána přímo v nájemní smlouvě. K ujednání kauce tak může dojít i v průběhu trvání nájemního vztahu. Pro pronajímatele je nicméně vždy výhodnější zakomponovat ustanovení o kauci přímo do nájemní smlouvy podepisované na počátku nájemního vztahu, neboť pravděpodobnost, že nájemce později „dobrovolně“ přistoupí na dohodu o kauci, je velmi nízká.
Dojde-li k ujednání kauce, musí pronajímatel respektovat mantinely nastavené zákonem. V případě § 2254 NOZ, stejně jako u jiných ustanovení týkajících se nájmu bytu, totiž platí, že se od něj nelze odchýlit v neprospěch nájemce. Pronajímatel tak například nesmí s nájemcem sjednat kauci vyšší, než stanoví zákon. Maximální přípustná výše kauce činí dle § 2254 odst. 1 NOZ aktuálně šestinásobek měsíčního nájemného. Je zřejmé, že zákonodárce nastavil horní hranici velmi vysoko. Vše nicméně nasvědčuje tomu, že by se tato hranice měla v rámci připravované novely nového občanského zákoníku opět vrátit na trojnásobek měsíčního nájemného, jak tomu bylo dle právní úpravy předchozí.
...pokračování v dalším článku
www.chytryradce.cz
