Proč se nebát družstevního vlastnictví
Osobní nebo družstevní vlastnictví – dilema, které řeší mnozí z těch, kdo se rozhodli investovat do koupě bytu. Nabídka družstevních bytů na trhu je zpravidla výrazně finančně zajímavější než nabídka přímých vlastníků. Do povědomí veřejnosti se však družstevní vlastnictví „vrylo“ jako příliš rizikové. Je pravdou, že tato forma vlastnictví skýtá určitá rizika. Mnozí však ani netuší, že má i nespočet výhod. Tento článek rozhodně není ódou na družstevní vlastnictví. Jeho cílem je přiblížit čtenáři jeho charakter spolu s nejdůležitějšími riziky a výhodami, které nabízí. Třeba se najdou tací, kteří po přečtení toho článku svůj vyhraněný postoj k družstevnímu vlastnictví přehodnotí.
„Můj“ byt Zásadním rozdílem družstevního vlastnictví od osobního je, jak již samo označení napovídá, právě charakter tohoto „vlastnictví“. Na rozdíl od klasické koupě bytu, kdy se kupující stává přímým vlastníkem a je též jako vlastník zapsán do katastru nemovitostí, nabývá kupující při koupi družstevního bytu pouze družstevní podíl. Vlastníkem bytu zůstává i nadále bytové družstvo, jehož členem se kupující stává. S družstevním podílem jsou spojena různá práva a povinnosti. Jedním z těchto práv je právo nájmu družstevního bytu. V konečném důsledku je proto družstevník „pouhým“ nájemcem ve „svém“ bytě. To je také důvodem, proč koupi družstevního bytu není možné financovat z klasického hypotečního úvěru. Musíte si proto připravit buď vlastní zdroje nebo se při uzavření úvěru u banky zaručit jinou nemovitou věcí. Statut družstevníka nicméně může mít i své výhody, a to zejména pro ty, kteří netouží být zapsáni ve veřejném rejstříku, ať už je k tomu vedou jakékoli důvody – osobní záležitosti či ochrana před potenciálními věřiteli. Seznam členů družstva je totiž neveřejný a smí do něj nahlížet pouze členové.
Bydlet můžete už za pár dní Jak je obecně známo, je klasická koupě bytu většinou během na dlouhou trať. Překážkovou dráhu přestavuje zejména známá instituce katastrální. Zápis do katastru trvá v průměru 1 měsíc a s ohledem na předepsané zákonné lhůty nejde výrazně urychlit. Vydáte-li se cestou družstevní, může naopak váš běh nabrat rozměr sprintu. Převod družstevního podílu totiž v praxi může být otázkou několika málo dní. Stačí uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu a tuto předložit družstvu. Právní účinky převodu totiž dle § 601 odst. 2 zákona o obchodních korporacích („ZOK“) nastávají již dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu družstvu. Počínaje tímto dnem se proto stáváte členem se všemi právy a povinnostmi, včetně práva nájmu družstevního bytu. Ti, kdo nechtějí družstvu předkládat kompletní znění smlouvy, mohou zvolit druhou z variant, kterou zákon ve výše uvedeném ustanovení nabízí. Tou je doručení souhlasného prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy družstvu. V praxi se nicméně zpravidla družstvu předkládá samotná smlouva o převodu družstevního podílu s tím, že se ujednání o ceně vyčlení do samostatné smlouvy.
Vyloučení z družstva není běžné ani příliš pravděpodobné Potenciální zájemce o koupi družstevního bytu často od koupě nejvíce odrazuje fakt, že by o byt v budoucnu mohli přijít v důsledku rozhodnutí o vyloučení člena z družstva. Ano, skutečně existuje takové oprávnění družstva, je však velice omezené. Zákon totiž družstevníka jako slabší stranu patřičně chrání. Dle § 734 odst. 1 ZOK lze člena bytového družstva z družstva vyloučit (i) poruší-li hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu nebo (ii) byl-li pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází. Dle § 615 ZOK musí navíc rozhodnutí o vyloučení člena z družstva předcházet písemná výstraha obsahující dodatečnou lhůtu k nápravě v délce minimálně 30 dnů. Při neoprávněném rozhodnutí o vyloučení z družstva se navíc člen může postupem dle § 663 ZOK domáhat neplatnosti usnesení členské schůze o svém vyloučení. V praxi se členské schůze často velmi podrobně zabývají důvody pro vyloučení člena z družstva, než přijmou konečné rozhodnutí. Koneckonců to mohou být právě ti, kdo hlasovali pro vyloučení člena, kteří by se příště mohli ocitnout „v jeho kůži“. K vyloučení členů družstva přistupují zpravidla u neplatičů či členů, kteří nepřiměřeně ohrožují výkon práv ostatních členů (např. nadměrným hlukem, zápachem, apod.)
Zvažte pro a proti Každá investice má svá pro a proti. Výhody a rizika se proto vyplatí dobře zvážit a zkoumat především skutečný stav, a to nejen stav bytu, ale i samotného družstva. I když se může družstevní vlastnictví na první pohled zdát nevýhodné, může se investice do něj v budoucnu významně zhodnotit, a to především tam, kde družstva plánují převod bytů z družstevního do osobního vlastnictví.
Tip z praxe: Pečlivě se informujte o bytovém družstvu! Nabytí družstevního podílu není malou investicí. Obezřetnost se proto vyplácí. Zjistěte si předem co nejvíce informací o družstvu, zejména o jeho hospodaření, případných závazcích, plánovaných investicích. Zkušenosti ostatních družstevníků jsou v tomto ohledu k nezaplacení. Od nich se nejlépe dozvíte, zda družstvo funguje a zda panují v družstvu dobré vztahy.
Tip z praxe: Čtěte pozorně stanovy! Stanovy družstva jsou základním dokumentem, kterým se družstevníci řídí. Jsou zveřejněny ve sbírce listin obchodního rejstříku. Vyplatí se je prostudovat předem. Typickým ustanovením stanov bývá povinný souhlas družstva s podnájmem bytu. Některá družstva dokonce vyžadují paušální roční poplatky pro případ, že budete chtít byt podnajmout. Jiné zakazují v bytě podnikat či provozovat výdělečnou činnost.
Tip z praxe: Informujte se, kolik činí nájemné, zálohy na služby a zda byla splacena anuita! Nájemné je zdrojem úhrad nákladů bytového družstva na správu, opravy, modernizace, rekonstrukce a budoucí investice do domu. Významnou roli hraje tzv. anuita, která se hradí především v případě, kdy družstvo vzniklo za účelem privatizace domů a dům splácí obci nebo městské části. Stav splátek anuity zásadně ovlivňuje kupní cenu družstevního podílu.
Tip z praxe: Prohlédněte si byt a zjistěte jeho stav! V případě, že v minulosti proběhly stavební úpravy bytu, vyplatí se informovat, zda byly stavební úpravy řádně povoleny a zkolaudovány. Tyto záležitosti zařizuje družstvo jako vlastník. Nebojte se ho proto oslovit a případně prostřednictvím převodce požadovat doložení potřebných podkladů.
