Při koupi nemovitosti nezapomeňte na daňové aspekty!
Kupujete nemovitost a přemýšlíte, co všechno by Vás mohlo v souvislosti s koupí překvapit? Pak se nezapomeňte předem informovat na to, kdo bude platit daň z nabytí nemovité věci. Už dávno totiž neplatí, že daňová povinnost zatěžuje výhradně prodávajícího. Dle platné právní úpravy je přípustné, aby se strany v kupní smlouvě dohodly na tom, že tato povinnost bude přenesena na kupujícího. Kupní smlouvu je proto třeba důsledně prostudovat. Jinak by se Vám mohlo jednoduše stát, že teprve po zaplacení kupní ceny a nabytí nemovitosti do svého vlastnictví zjistíte, že musíte ještě zaplatit daň. Vzhledem k tomu, že sazba daně z nabytí nemovité věci činí v současnosti 4% z kupní ceny, může jít o poměrně nezanedbatelnou částku.
Nutno připomenout, že právní úprava vztahující se k dani placené v souvislosti s prodejem, resp. koupí nemovitosti doznala za poslední léta četných změn. Jak to tedy je, bylo a bude s daňovou povinností v souvislosti s koupí nemovité věci? Původní zákon o dani dědické, dani darovací a dani a z převodu nemovitostí z roku 1992 stanovil zcela jasně, že poplatníkem daně z převodu nemovitostí je vždy prodávající. Kupující byl pouze ručitelem pro případ, že by prodávající daň neuhradil. Zákonné opatření senátu, kterým byla v době legislativní krize na podzim roku 2013 v souvislosti s přijetím nového občanského zákoníku daň z převodu nemovitostí nahrazena tzv. daní z nabytí nemovitých věcí nicméně přišlo s novinkou v podobě možnosti dohodnout v kupní smlouvě, že poplatníkem daně bude nabyvatel. Tato úprava přinesla nemalé riziko a nejistotu pro kupující. Na skutečnost, kdo bude v případě koupi nemovitosti platit daň, je proto třeba se informovat hned na začátku, neboť daň může významně zvýšit náklad na koupi. Novela zákonného opatření senátu, která nyní míří do Poslanecké sněmovny by měla právní úpravu opět zjednodušit. Tentokrát se počítá s tím, že by daň platil výhradně nabyvatel.
Co daňová povinnost vlastně obnáší a jak ji splnit? Jak již bylo uvedeno výše, platí se daň z kupní ceny, a to ve výši 4%. Kupní cena nicméně tvoří základ daně pouze v případě, že je vyšší než tzv. směrná hodnota nemovitosti. Jde o částku, kterou určí vyhláškou Ministerstvo financí a která vychází z cen srovnatelných nemovitostí ve srovnatelném časovém období v místě, ve kterém leží nabývaná nemovitost. Z této hodnoty se pro účely stanovení základu daně a porovnání její výše s kupní cenou bere v potaz pouze 75%. Pokud by se Vám takto určený základ daně zdál příliš vysoký, můžete k porovnání s kupní cenou použít ještě jinou hodnotu – cenu nemovitosti zjištěnou pomocí znaleckého posudku. Daň se pak opět platí ze 75% takto znalecky stanovené ceny v případě, že by byla vyšší než sjednaná kupní cena. Jistou výhodou je, že náklady znaleckého posudku si lze uplatnit jako uznatelný výdaj.
Jste-li poplatníkem daně z nabytí nemovité věci, musíte počítat s tím, že budete muset vyplnit a podat daňové přiznání k dani, a to ve lhůtě do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci. Ve stejné lhůtě je rovněž třeba uhradit zálohu na daň, která se vždy počítá ve výši 4% ze sjednané kupní ceny. V případě, že výsledná částka daně stanovená ze základu představujícího 75% směrné hodnoty či 75% ceny určené znaleckým posudkem, uhrazenou zálohu převyšuje, doměří následně finanční úřad rozdíl platebním výměrem.
Na závěr je vhodné doplnit, že daňové povinnosti se nemusí bát ti, jež nabývají do svého vlastnictví dům či byt, který je novostavbou, od prvního vlastníka v době do 5 let od rozhodnutí stavebního úřadu o povolení jeho užívání, neboť tyto převody jsou od daně osvobozeny.
