Blog

Sousedské vztahy jsou, byly a budou věčným tématem. V jednom z minulých čísel jsme psali o tom, jak se vyrovnat s neblahými vlivy (tzv. imisemi) v podobě hluku, zápachu, apod. přicházejícími ze sousedního pozemku. V tomto článku vám přinášíme další zajímavé téma, které může být aktuální pro mnohé z vás. Nebo se případně může hodit kdykoli v budoucnu. Kdy váš soused potřebuje pro stavbu na svém pozemku váš souhlas a kdy nikoliv, jakým způsobem se případně bránit proti takové stavbě v řízení před stavebním úřadem, to vše se dozvíte v následujících odstavcích.

Trocha terminologie na úvod
Ti z vás, kteří mají za sebou stavbu rodinného domu či jeho rekonstrukci již tímto procesem museli projít a znají ho jistě z praktické stránky. Řeč je o územním a stavebním řízení. Pro pořádek je však dobré zopakovat, jaká rozhodnutí jsou výsledkem těchto řízení, tj. k jakým rozhodnutím a v jakých případech váš soused bude směřovat. Zjednodušeně řečeno - kromě zákonem výslovně uvedených výjimek musí být stavební záměr předně schválen stavebním úřadem, tj. musí být zahájeno územní řízení, jehož výsledkem je územní rozhodnutí. V jednodušších případech může být územní rozhodnutí nahrazeno územním souhlasem. Po získání územního rozhodnutí či souhlasu je třeba stavbu buď ohlásit nebo získat stavební povolení, které stavební úřad vydává ve stavebním řízení. Stavební úřad přitom může vést i společné územní a stavební řízení, případně spojit vydání územního souhlasu se souhlasem s provedením ohlášeného stavebního záměru. Sousedí-li váš pozemek s pozemkem souseda přímo, neobejde se však soused v žádném z výše uvedených případů bez vaší součinnosti. Chce-li jít jednodušší cestou, tj. cestou územního souhlasu a ohlášení, musí totiž stavebnímu úřadu spolu s dalšími zákonem předepsanými dokumenty předložit i souhlas vlastníků, kteří mají společnou hranici s jeho pozemkem. V případě, že souhlas sousedovi neudělíte, bude se muset vydat cestou složitější, tj. cestou územního a stavebního řízení. V těchto řízeních se pak stáváte automaticky účastníky a můžete proti stavebnímu záměru souseda vznášet námitky.

Kdy soused váš souhlas nepotřebuje
V případě menších staveb, k nimž zákon nevyžaduje ani územní souhlas ani ohlášení, není logicky třeba, aby si soused opatřoval váš souhlas. Je dobré vědět, které to jsou, neboť v takových případech nemá smysl vynakládat energii na případné stížnosti či námitky. Předně může jít dle § 79 odst. 2 stavebního zákona o různé drobné stavby na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, které souvisí s bydlením či rekreací nebo je podmiňují, například různé zahradní altány či kůlny apod., které nepřesahují 25 m2 zastavěné plochy, jsou maximálně 5 metrů vysoké a 3 metry hlukové. Dalším případem je stavba skleníku do 40 m2 zastavěné plochy a 5 metrů výšky. Může jít také o bazén do 40 m2 zastavěné plochy na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci. U všech výše uvedených případů je však důležitou podmínkou, aby byly stavby umístěny nejméně 2 metry od společné hranice pozemků.

Kdy se naopak soused bez vašeho souhlasu neobejde
Váš souhlas soused potřebuje všude tam, kdy bude směřovat k získání územního souhlasu či tehdy, kdy bude chtít svůj stavební záměr pouze ohlásit a nebude chtít procházet složitým stavebním řízením. Stavební zákon opět přesně vymezuje, které stavební záměry pod tyto případy spadají. Dle § 103 stavebního zákona se jedná prakticky o všechny stavby menších rodinných domů, které nepřesahují 150 m2 zastavěné plochy, mají maximálně jedno podzemní podlaží do hloubky 3 metrů a nejvýše dvě nadzemní podlaží a podkroví. Váš souhlas pak bude soused potřebovat i při přestavbách a jiných významnějších stavebních úpravách takového rodinného domu. Podmínkou však vždy je, že takovými stavebními úpravami nebudou překročeny výše uvedené parametry.

Jak se účinně bránit v územním či stavebním řízení
Jak už bylo naznačeno shora, v případě, že dojde k zahájení územního či stavebního řízení, stávají se vlastníci sousedních pozemků či staveb na nich umístěných účastníky těchto řízení. O zahájení řízení by vás měl informovat přímo stavební úřad. Je-li nařízeno ústní jednání, pak byste měli oznámení o jeho konání obdržet minimálně 15 dnů předem. Upustí-li stavební úřad od konání ústního jednání, měl by vás informovat o tom, v jaké lhůtě můžete podat proti stavebnímu záměru námitky. Důležité je, abyste případné námitky podali stavebnímu úřadu včas, tj. nejpozději do skončení ústního jednání, nekoná-li se, pak ve lhůtě stanovené stavebním úřadem. Veškeré námitky je zpravidla třeba vznést již v územním řízení. K námitkám podaným ve stavebním řízení, které mohly být uplatněny již v územním řízení, se totiž dle § 114 odst. 2 stavebního zákona nepřihlíží. Přestože stavební zákon stavebním úřadům v § 89 odst. 6 a § 114 odst. 3 ukládá, aby si učinily úsudek a rozhodly i o námitkách občanskoprávní povahy spočívající například v tom, že zamýšlená stavba na sousedním pozemku bude vrhat nadměrný stín na vaši zahradu, odkazují stavební úřady často nesprávně účastníky řízení s těmito námitkami na občanskoprávní řízení. Proti takovému postupu stavebního úřadu nezbývá, než se bránit využitím zákonných opravných prostředků.  

Plánovaná novela stavebního zákona
Plánovaná novela stavebního zákona, která v době uzávěrky tohoto čísla (pozn. 13. 6. 2017) z důvodu neschválení jejího znění Senátem zatím nebyla přijata, by do výše uvedeného systému souhlasů a námitek stran vlastníků sousedních pozemků neměla zasáhnout. Za účelem zjednodušení života běžným stavebníkům je nicméně do budoucna plánováno zrušení omezení v podobě maximální zastavěné plochy do 150 m2 u rodinných domů a staveb pro rodinnou rekreaci pro účely ohlášení. Nově by proto mohly veškeré stavební záměry rodinných domů a staveb pro rodinnou rekreaci podléhat pouze režimu ohlášení.    

Praktický tip
Nespolehejte na to, že vás stavební úřad vždy automatiky obešle. V řízeních s větším počtem účastníků je totiž oprávněn doručovat i veřejnou vyhláškou. Sledujte proto pravidelně oznámení na úřadní desce stavebního úřadu, pod který spadáte. V opačném případě by vám mohl uniknout stavební záměr ve vašem sousedství, proti kterému se opožděně budete těžko bránit. V dnešní době vedou stavební úřady své úřední desky i v elektronické podobě.

Praktický tip
Snažte se se sousedem předem dohodnout. Dobré sousedské vztahy mohou předejít pozdějšímu vyhrocení situace, kterou může založit vaše odepření souhlasu se stavebním záměrem nebo námitky podané v územním či stavebním řízení.   

Praktický tip
Pokud stavební úřad vašim námitkám nevyhoví, nebojte se proti rozhodnutí stavebního úřadu odvolat. V případě neúspěchu v odvolacím řízení máte ještě možnost bránit se prostřednictvím žaloby ve správním soudnictví. V takovém případě je vhodné oslovit advokáta, který vám poskytne odbornou právní pomoc.