Nemovitá věc ve spoluvlastnictví aneb jaká máte jako spoluvlastník práva
Vlastnictví nemovité věci přináší mnoho výhod. Často však i nemalé starosti. A spoluvlastnictví může věci zkomplikovat ještě víc. Jako spoluvlastník totiž nejste tak úplně pánem „své“ nemovité věci, neboť při rozhodování o nakládání s ní musíte brát ohledy i na práva ostatních spoluvlastníků. Jak řešit praktické situace spojené se spoluvlastnictvím, jak správně rozhodovat a jak uhájit svá práva, jsou-li Vám ze strany ostatních spoluvlastníků upírána – to vše se dozvíte v tomto článku.
Není správa jako správa
Listina základních práv a svobod v čl. 11 praví „vlastnictví zavazuje“. Každému je asi zřejmé, co se pod touto větou skrývá. Vlastnictví je spojeno nejen s právy, ale i s povinnostmi, které zahrnují i jeho řádnou údržbu tak, aby nepřiměřeně nezasahovalo do práv jiných vlastníků. Každá nemovitá věc tedy vyžaduje správu. Zákon přitom rozlišuje správu běžnou a záležitosti, které přesahují její rámec. Těmi jsou dle § 1129 občanského zákoníku zejména rozhodnutí o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně účelu či o jejím zpracování. V případě nemovitých věcí půjde například o rozhodnutí o zásadní rekonstrukci či změně způsobu užívání. Pod běžnou správu nemovité věci bude naopak možno zařadit vybírání nájemného, provádění menších oprav a další pravidelně se opakující udržovací opatření. Do třetice občanský zákoník v § 1132 rozlišuje zcela mimořádná rozhodnutí, a to rozhodnutí o zatížení věci (např. zástavním právem či věcným břemenem) a rozhodnutí, na jejichž základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let (např. nájemní smlouva uzavřená na takovou dobu).
Jakou váhu má Váš „hlas“
Skutečnost, zda se jedná o běžnou správu, rozhodnutí jdoucí nad její rámec nebo dokonce o rozhodnutí mimořádná, je důležitá pro stanovení způsobu rozhodování spoluvlastníků o konkrétní záležitosti. Zatímco o běžné správě rozhodují spoluvlastníci dle § 1128 občanského zákoníku prostou většinou, o významné záležitosti rozhodují dle § 1129 většinou dvoutřetinovou a k rozhodnutí o zcela mimořádné záležitosti je pak dle § 1132 třeba souhlasu všech spoluvlastníků. Důležité je přitom zmínit, že pro účely počítání většiny je směrodatný nikoliv celkový počet spoluvlastníků, nýbrž výše jejich spoluvlastnických podílů.
Když se spoluvlastníci dohodnou…
Pokud jde o běžnou správu, je více než žádoucí, aby se spoluvlastníci dohodli, jakým způsobem budou nemovitou věc ve spoluvlastnictví spravovat. Mohou tak předejít nepříjemným překvapením při rozhodování o konkrétních záležitostech v budoucnu. Pro dohodu spoluvlastníků zákon nepředepisuje žádnou zvláštní formu. Za účelem vyloučení jakýchkoli pochybností lze nicméně doporučit, aby dohoda byla písemná. Netřeba snad podotýkat, že dohoda vyžaduje podpis všech spoluvlastníků. Občanský zákoník dále v § 1134 připouští, aby si spoluvlastníci zvolili správce společné věci. Tím může být jak některý ze spoluvlastníků, tak osoba stojící mimo jejich okruh. Má-li správce vykonávat pouze běžnou správu, stačí, aby ho spoluvlastníci zvolili prostou většinou hlasů. Pokud by se však mělo jednat o správu mimořádnou, musela by být dodržena dvoutřetinová většina. Ideálním případem je samozřejmě volba osoby, na které se dohodnou souhlasně všichni spoluvlastníci.
A když se spoluvlastníci nedohodnou…
Komplikace mohou nastat v případě, kdy se představy spoluvlastníků o konkrétních záležitostech rozcházejí. Často se rovněž stává, že se o správu nemovité věci fakticky stará pouze jeden ze spoluvlastníků a ostatní jsou pasivní, aniž by se však na takovém postupu předem dohodli. Občanský zákoník v § 1128 odst. 1 nicméně vyžaduje, aby o potřebě rozhodnout o konkrétní záležitosti, byť jen běžné správy, byli předem vyrozuměni všichni spoluvlastníci. V opačném případě nemá rozhodnutí vůči opomenutým spoluvlastníkům právní účinky. Uzavře-li tedy nájemní smlouvu se třetí osobou pouze jeden spoluvlastník a ostatní o rozhodnutí pronajmout byt či dům neinformuje, bude sice nájemní smlouva ve vztahu k nájemci platná, opomenuté spoluvlastníky nicméně v jejich vnitřním vztahu zavazovat nebude. Pokud by například v důsledku pronájmu došlo ke znehodnocení spoluvlastnictví, mohli by se opomenutí spoluvlastníci domáhat náhrady škody po spoluvlastníkovi, který smlouvu uzavřel. Výjimku z výše uvedeného představují situace, kdy je třeba rozhodnout neodkladně. V takovém případě rozhodnutí zavazuje i opomenuté spoluvlastníky. Nelze-li však na nich spravedlivě požadovat, aby důsledky takového rozhodnutí snášeli, mohou se domáhat u soudu, aby určil, že rozhodnutí vůči nim nemá právní účinky. V případě rozhodnutí jdoucích nad rámec běžné správy, tj. rozhodnutí, k nimž je třeba dvoutřetinové většiny, přiznává občanský zákoník v § 1129 odst. 2 významná práva i přehlasovaným spoluvlastníkům. Ti se mohou obrátit na soud, aby rozhodnutí přezkoumal a buď potvrdil či rozhodl o dané záležitosti jinak. Je-li to důvodné, může dokonce soud na návrh takto přehlasovaných menšinových spoluvlastníků dočasně zakázat, aby se spoluvlastníci přijatým rozhodnutím řídili. Hrozí-li přehlasovaným spoluvlastníkům v důsledku přijatého rozhodnutí těžká újma (např. při rekonstrukci, která významně přesahuje jejich finanční možnosti), mohou dokonce požadovat, aby soud rozhodnutí bez dalšího zrušil, ledaže by se ostatní spoluvlastníci zavázali, že po přehlasovaných spoluvlastnících nebudou požadovat, aby se na plánovaných nákladech podíleli. Nový občanský zákoník na rozdíl od předcházející právní úpravy přiznává spoluvlastníkům mnohá práva. Otázkou je, jak pohotový bude soud, jehož součinnost se vyžaduje, neboť si lze představit, že v některých situacích bude třeba reagovat velmi rychle. Nejvýhodnějším řešením se tak zdá i nadále být dohoda spoluvlastníků, která budoucí spory eliminuje.
Obnovení předkupního práva spoluvlastníků
Na závěr si ještě dovolujeme informovat o zásadní změně, kterou přinesla novela nového občanského zákoníku účinná od 28. 2. 2017. Do úpravy spoluvlastnictví se v jejím důsledku navrátilo zákonné předkupní právo. Nadále proto bude opět platit, že spoluvlastníci budou povinni nabídnout svůj podíl ke koupi vždy nejprve ostatním spoluvlastníkům a teprve poté třetí osobě. Toto pravidlo se nicméně nevztahuje na osoby blízké, kterým lze prodat či darovat spoluvlastnický podíl bez omezení.
